一、基本情况

    2006年高青县共有人口363439人，GDP52.88亿元，城镇居民人均可支配收入9330元，城镇居民人口数55436人，城镇居民家庭19863户，户均人口2.79人。

    本次抽样调查我县共调查了603户，比样本数多3户，其中本地非农业户口52户，本市农业72户，外地7户，其他1户。分别为86.733%、11.940%、1.161%、0.17%。被调查户中，按职业划分：其中：行政108户，事业99户，企业278户，个体40户，军人1户，农民45户，无业18户，其他14户，分别占17.91%、16.42%、46.10%、6.63%、0.17%、7.46%、2.99%、2.32%。

1、家庭收入情况

    调查户总收入1320.46万元，人均年收入7065元。其中：家庭年收入1万元以下的70户、家庭年收入1－5万元512户、家庭年收入5-10万元19户、10万元以上的2户，分别占12.44%、84.08%、3.15%、0.33%。

2、同住人口情况

    数据显示，被调查户中1人家庭户7户，2人家庭户115户，3人家庭户370户，4人家庭户55户，5人以上家庭户55户，有492户的家庭人口数在三人及以下，这说明以小家庭为单元居住已成为主要居住方式。

二、居住状况

1、总量、人均、户均套均指标

    按照抽样精度要求，本次调查在县城区内抽取了四个街和三个村庄7个村民委员会，调查人口1869人，拥有住房总面积47912平方米，户均79.46平方米，人均25.64平方米，总套数616套，套均住房建筑面积80.49平方米，从居民拥有住房套数情况看：有1套住房587　户，有2套以上住房16户。

2、自有产权居住情况

    自有产权居住的居民家庭占调查家庭的95.03%，非自有产权居住(包括租住、借住、住集体宿舍)的居民家庭占调查家庭的4.97%。说明自有产权居住是居民居住的主要方式。

3、被调查人职业情况

   按职业分组，居民家庭的户均建筑面积和人均面积情况如下：

 从调查情况来看，居民职业的不同，住房条件有所差异。从以下的资料中可以看出，农民、个体、事业的户均面积均在80平方米/户以上，均高于其它行业;除行政以外，其它行业的人均面积都在25平方米/人以上，原因是：1、农民的住房是平房，其他行业住的是楼房，不可比。2、行政人员的人均面积为23.99平方米/人，人均低于于其他分组，行政人员大部分享受的是房改房，住房面积50-80平方米的较多。

 4、家庭收入分组的户均和人均情况

  按家庭收入分组，调查家庭的户均建筑面积和人均面积情况如下：

  从上面的资料中可以看出：在5万元以下收入的家庭中，收入低的居民，户均、人均住房面积较大，原因是一部分家庭住的是平房，平房的建筑面积一般大于楼房的建筑面积。但从收入5万元以上的家庭来看，越是收入高的家庭，人均建筑面积越大，符合一般规律。

  三、房屋状况

  1、房屋性质

  按居民住房性质划分，商品住房占31.51%，经济适用住房1.99%，已购公房48.09%、原有私房4.98%、公房住房5.47%、集体土地上的住房7.79%，由于福利分房的原因，在房屋性质中，已购公房还是占了大头，但是，随着国民经济的不断发展，人民生活的不断提高，居民购买商品住房的热情也随之高涨，商品住房占31.51%的比例就是证明。

  2、房屋类型

  按房屋类型划分，多层住房占92.54%、平房7.46%

  3、住房建成年代和完好程度情况

  按照住房建成年代划分，60年代建成的住房0.33%、70年代建成的住房1.49%、80年代建成的住房7.96%、90年代建成的住房47.10%、2000年代以后建成的住房42.79%

  按照住房的完好程度划分，处于完好程度状态的住房70.31%、基本完好的住房27.03%、一般损坏的住房2.65%、严重损坏的住房为0。

  四、住房需求分析

  1、需求总量情况

  调查数据显示，未来5年内，有购买房屋意向的248户，占调查户的41.13%，其中：预计一年以内购房的37户，占6.14％，三年以内购房的113户，占18.74％，五年以内购房的99户，占16.42％。占有购买房屋意向的分别为14.92%、45.57%、39.92%。

  2、住房需求原因

  资料显示：在调查户中有246户选择了住房需求，选择改善居住条件、投资、结婚、其它分别为222户、13户、17户、4户，占总户的比例分别为36.82％、2.16％、2.82％、0.66％。占在有购买住房需求中的比例分别为90.24%、5.29%、6.91%、1.63%。

  3、选择面积、户型意向情况

  从需求面积意向来看，有248户进行了选择，选择60平方米以下占2户，占总户数的0.33％，选择60-90平方米占47户，占7.79％，选择90-120平方米152户,占25.37％，选择120平方米以上的47户，占7.79％。占有意向选择的比重分别为1.21%、18.95%、61.29%、18.95%

  从需求户型意向来看，计划在五年内购买房屋的248户居民中，有243户选择购1套数，占40.30%，5户选择了购买2套;占0.83%，分别占有意想选择的97.98%、2.02%。以上数据说明居民购房不仅仅是为了改善住房条件，也有搞投资赚钱的意向，但现阶段改善住房条件还是主流。

  4、价格分析预测

  调查资料表明，对购房价格意向的选择，选择低价位91户，中低价位35户，，中等价位114户，中高价位的7户，高价位的2户，分别占总户数的15.09％、5.81％、18.91％、1.16%， 0.33%，选择中低以下价位的共有240户，占有购房价格意向选择的96.39%。

  5、购房付款方式

  调查表明，对购房付款方式的选择，选择抵押贷款的174户，选择一次性付款40户，选择其他的33户，分别占总户数为28.86％、6.63％、5.47％。占有意向选择的比例分别为70.45%、16.19%、13.36%。

  6、对购房后原住房处置的意见

  在对购房后原住房的处置的220户中，选择出租的有13户，出售的有110户。自用的有97户。分别占总户数的2.15%、18.24%、16.08%。分别占有意向选择的比例为5.91%、50%、44.09%。

  7、最低收入家庭住房状况分析

  调查样本中低收入家庭(人均收入低于城镇居民人均可支配收入)有240户，574人，其中有65户是孤寡病残家庭;240户低收入家庭中企业下岗职工家庭242户，无业家庭4户;全县低收入家庭中，住房困难户(人均面积低于20平方米)234户，无房户6户; 222户有房屋自住产权，6户家庭租住，其他12户。

  五、整体分析

  1、2006年房地产市场的基本情况

  2006年全县房地产的施工量20万平方米，同比增长25%,开发面积20万平方米、同比增长25%;发放预售许可证的面积11.05万平方米，同比增长31%;房屋交易额4179万元、同比增长13.28%，交易面积4.8037万平方米，同比增长38.59%,其中：新建商品房交易面积2968平方米，同比增长71.26%;交易额421万元，同比增长93.12%;;二手房的交易面积10322平方米，同比增长21.24%, 交易额834万元，同比增长24.48%;新建商品房中住宅面积34447平方米，同比增长63.36%;交易额6369万元，同比增长67.56%;均价为1849元/平方米，二手房的交易面积10064平方米，同比增长30.96%, 交易额1765万元，同比增长34.57% ，均价为1754元/平方米。 

 2、存在问题

  （1）、住房消费观念与“国六条”要求的消费模式有些差异。调查数据分析：从住房需求面积意向来看，选择90-120平方米面积区间占被调查总户的25.37％；选择120平方米面积以上的占7.79％，两者之和达到33.16％。

  （2）、房价偏高，难以满足中低收入家庭的住房需求。据调查分析，城市居民欲购房总户数中，户均年收入在1万元以下的低收入户达12.44％。而我县新建住宅和二手房价格都在2000元/平方米左右，广大中低层收入家庭难以承受。

  （3）、符合廉租房对象的低收入家庭也存在一定的问题，高青县现有享受廉租住房政策的居民有6户，13人，且都是无房户。

  3、政策建议

  进一步搞好房地产市场的引导和调控，坚持落实和完善政策，调整住房结构，抑制房价过快增长，引导合理消费，促进房地产业健康发展，是各级政府和有关部门的职责，针对本次住房状况调查结果反映的主要问题，提出以下政策建议：

  （1）、要制定和实施符合本地住房建设的规划。重点发展满足高青县城镇居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房。要制定住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用房的建设目标，将其纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划，并督促其规划执行落实到位。

  （2）、严格控制新建住房结构比例。县“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建设面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。以解决中、低收入群体的住房困难问题，为构建和谐高青服务。

  （3）、加快城镇廉租住房制度建设。要进一步完善廉租住房制度，廉租住房保障方式实行租赁住房补贴、实物配租、租金核减三种方式，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。要落实廉租住房资金筹措渠道，特别要从土地出让净收益资金、住房公积金增值净收益中资金、行政事业单位的自管公房出售后的资金等筹措渠道，用于廉租房建设，并进一步加快建设步伐。

  （4）、规范发展经济适用住房。进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

  （5）、坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息，恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。（刘奎忠）